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Protection des consommateurs et aménagement urbain durable : la loi ALUR adoptée
27/02/14
Jeudi 20 février, le Sénat a adopté la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), confirmant l’adoption par l’Assemblée nationale le 18 février dernier. Ce texte de loi présente des avancées décisives pour la politique du logement en France, tant dans sa dimension de justice sociale et de protection des foyers modestes que dans une perspective de transition écologique dans les territoires.
Au carrefour d’enjeux économiques, sociaux et environnementaux, la question du logement rendait nécessaire une intervention législative, la seule régulation du marché ne parvenant pas à satisfaire les exigences en matière d’égalité d’accès au logement et de protection de l’environnement notamment.
Un enjeu de protection des populations les plus précaires
Hausse des loyers, pénurie de logement, marchands de sommeil, habitat insalubre, etc. : l’accès au logement pose de nombreuses questions, tant en matière de quantité que de qualité. Actuellement, on estime que 20% des locataires du parc privé dépensent plus de 40% de leurs revenus pour se loger. Dans l’esprit du décret pris en 2012 pour limiter les augmentations de loyer, la loi ALUR fixe un loyer de référence du mètre carré par département, avec impossibilité pour les propriétaires de dépasser de plus de 20% ce montant référence. Ce dispositif sera mis en place dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, où il a été constaté un déséquilibre entre la demande de logements et la proportion de logements soumis à la taxe sur les logements vacants.
Afin de favoriser la mise en location de ces logements vacants, la loi comporte un volet de sécurisation des propriétaires et de protection des locataires. Afin de garantir les propriétaires contre les impayés de loyers (qui concernent 2 à 2,5% des cas) le texte prévoit la création d’une Garantie universelle des loyers (GUL, en vigueur au 1er janvier 2016), qui permettra aux propriétaires d’être indemnisés à condition qu’ils pratiquent des loyers conformes au loyer de référence mentionné plus haut. Les locataires en rupture de paiement seront suivis afin d’étudier leur situation et de mettre en place des solutions susceptibles de rétablir leur situation.
Parce que l’accès au logement suppose l’accès à un logement salubre et digne, la loi prévoit la mise en place d’une obligation de travaux pour les propriétaires lorsque l’état du bien mis en location fait courir un risque pour la santé ou la sécurité des locataires. Une telle obligation, est par ailleurs à l’étude de nos travaux actuels sur le futur projet de loi sur la Transition Energétique.
En matière d’égalité d’accès au logement social, la loi ALUR introduit davantage de transparence dans la procédure d’attribution : création d’un dossier unique de demande, accès aux étapes de la procédure de demande, système de cotation afin d’objectiver les motivations d’attribution du logement.
Ces différentes mesures, à disposition tant des locataires que des propriétaires et dont la liste n’est pas exhaustive, font le diagnostic de la crise du logement en France et constituent des outils pragmatiques pour augmenter le nombre de biens disponibles à la location, garantir un prix de loyer plus juste et perfectionner le service public du logement. Mais cette ambition de justice dans l’accès au logement ne saurait suffire à garantir l’égalité de tous au sein de l’habitat urbain si elle ne s’accompagnait pas de mesures favorables à la transition écologique à l’échelle des territoires.
Un impératif écologique : un premier pas dans la lutte contre l’étalement urbain
Le développement des villes et des activités qu’elles induisent ne suivent pas naturellement une pente favorable à l’environnement. Il s’agit donc d’une question éminemment politique avec des enjeux locaux forts, en lien avec la qualité de vie et la valorisation des territoires. Forte de ce constat, la loi ALUR vise à établir les bases durables d’une politique d’urbanisme responsable et respectueuse de l’environnement.
Dans cette perspective, la loi envisage de mettre un frein à l’étalement urbain, en densifiant notamment les zones pavillonnaires, symptomatiques de l’étalement urbain. Concrètement, cette mesure se traduit par un abaissement de la taille minimale du terrain pour la construction d’un pavillon, afin de favoriser des quartiers plus ramassés de fait moins couteux en termes de transports.
Face à la classification croissante des sols en zones constructibles, la loi a créé les outils nécessaires au reclassement de certaines zones en zones naturelles, agricoles ou forestières, lorsqu’elles n’ont pas fait l’objet de programme de construction au cours des neuf dernières années. Du fait des discontinuités croissantes du tissu urbain en effet, le mitage des espaces naturels fragilise les écosystèmes et renforce l’urbanisation polycentrique.
Plus précisément, en matière de lutte contre l’étalement urbain, la loi permet la création d’Etablissements publics fonciers locaux chargés d’optimiser la gestion des espaces. Alors que chaque année en périphérie des villes près de 3 millions de mètres carrés sont autorisés à la vente, les friches se multiplient du fait de l’obsolescence des implantations précédentes. Dans cette perspective, le texte de loi instaure une obligation pour les porteurs de projets commerciaux de remettre en état le terrain précédemment occupé afin de valoriser ces potentiels inexploités.
Mais l’urbanisation croissante se traduit également par la modification des sols et notamment leur imperméabilisation progressive du fait des revêtements utilisés. Face aux dérives observées en matière de parcs de stationnement, – qui constituent l’avatar principal de cette imperméabilisation croissante –, la loi ALUR prévoit une limitation de ces zones au moyen d’un coefficient fixé en fonction de la surface de l’équipement commercial lui-même. Beaucoup de zones commerciales en effet bénéficient de structures inadaptées qui ne servent que partiellement, tout en modifiant profondément le ruissellement des pluies et donc l’irrigation des terres.
Ces mesures, qui couvrent des champs variés, permettent de doter les territoires des moyens nécessaires à un développement raisonné du fait urbain. L’utilisation de l’espace, – qui constitue un outil économique mais demeure avant tout un bien public –, à des fins aussi bien commerciales que résidentielles, justifie que la collectivité se donne les moyens de l’utiliser de manière respectueuse des intérêts des habitants et des agents économiques.
Vers une loi de transition énergétique ambitieuse
Qu’on ne s’y trompe pas : ces deux objectifs que sont la justice sociale et la transition énergétique sont profondément liés, pour la question du logement comme pour d’autres problématiques comme les transports. J’espère les retrouver également dans le futur projet de loi sur la transition énergétique que nous travaillons actuellement.
Les inégalités économiques sont également sociales, et écologiques. Le réchauffement climatique et l’épuisement de la planète créés par le système capitaliste frappent avant tout les plus défavorisés, – ceux qui n’ont pas les moyens de migrer en cas de catastrophe climatique, de se chauffer correctement par peur des factures énergétiques, d’être mobiles pour trouver un emploi du fait de la hausse des prix de l’énergie. La loi ALUR met en place une partie des outils nécessaires à une gestion responsable et politique de l’aménagement urbain, seule susceptible de garantir l’égale mobilité de tous et le droit à un environnement sain, tel que le garantit la Convention européenne des droits de l’homme. Mais ce n’est qu’un début, nous reverrons tout cela dans la future loi de transition énergétique.
Logement : faire rimer transition énergétique et progrès
26/09/13
Quelques jours après le discours du Président de la République en ouverture de la Conférence environnementale, je tenais à revenir sur les annonces qui ont été faites ce week-end en matière de rénovation thermique des logements. Ce sujet est en effet central si l’on veut lutter contre la précarité énergétique de près de 8 millions de Français et réduire notre consommation énergétique globale, donc notre facture énergétique à tous.
François Hollande l’a bien rappelé, l’objectif reste celui de réduire notre consommation d’énergie finale de 50% en 2050 alors même que le coût de l’énergie explose du fait de la rareté des énergies fossiles notamment. Mais comment faire sans pénaliser les ménages ? Comment engager la transition énergétique sans laisser les plus précaires de côté ? Permettre à chacun de réduire sa facture mensuelle en rénovant le bâti et en créant par là même de l’emploi ?
Aider chaque ménage à réduire sa consommation énergétique
La réduction de notre consommation énergétique est une urgence du fait du réchauffement climatique. C’est également une urgence économique quand 88% de notre déficit commercial est dû aux importations pétrolières et une urgence sociale tant il pèse sur le pouvoir d’achat des Français. Voilà pourquoi je tenais à saluer le travail de Cécile Duflot, Ministre du logement, pour rénover près de 4 millions de passoires thermiques qui gaspillent l’énergie autant que l’argent de ceux qui y vivent.
Pour atteindre l’objectif de 500 000 logements rénovés et isolés en 5 ans, il ne suffira donc pas d’aider financièrement les ménages, notamment les plus pauvres, même si la prime de 1350 euros accordée pour ces travaux d’isolation, la simplification et le recentrage du prêt à taux zéro et du crédit d’impôt développement durable constituent des premières avancées. Un grand travail est engagé pour que les ménages découvrent, s’intéressent et se saisissent de ces dispositifs financiers, pour les convaincre que leurs travaux pourront être pris en charge jusqu’à 80% et que les rénovations importantes, globales, sont les plus efficaces pour réduire leur consommation énergétique sur le long terme. Voilà tout le sens des quelques 1000 emplois verts d’avenir mobilisés dans les 450 points d’information du nouveau Service Public de la rénovation énergétique pour aider, orienter et conseiller les consommateurs.
Loi d’habilitation : la priorité donnée au logement
5/06/13
La semaine dernière, nous avons eu à voter à l’Assemblée nationale une loi autorisant le Gouvernement à légiférer dans des domaines réservés au Parlement par la Constitution. Cette pratique est souvent utiliser pour les mesures d’urgence. Une fois ratifiées par le Parlement, ces ordonnances ont une valeur législative.
La loi d’habilitation que nous avons votée autorisera le Gouvernement à prendre des ordonnances afin de lancer un grand chantier en matière de logement. La situation actuelle explique une telle mesure.
Depuis plusieurs années la situation de l’immobilier est particulièrement préoccupante. D’une part les prix à la location et à la vente n’ont eu de cesse d’augmenter au cours de cette décennie, entrainant de fait une augmentation des demandes de logements sociaux, mais également l’explosion du mal logement dénoncé par de nombreuses associations. Ainsi on estime aujourd’hui que 3,5 millions de personnes souffrent encore de mal logement et plus de 130 000 personnes qui vivent à la rue.
D’autre part, on assiste à une baisse significative de la construction de logements neufs. En 2012 la mise en chantier de logements a diminué de 18%.
Enfin, la loi DALO n’est toujours pas appliquée correctement et les décisions de relogement et d’hébergement de ménages prioritaires prononcées par la justice sont difficilement mises en œuvre.
Le logement est donc une des priorités évidente du quinquennat. De nombreuses mesures avaient été annoncées au cours de la campagne, telles que l’encadrement des loyers qui s’applique désormais à plus de 38 agglomérations, le renforcement de la loi SRU et la mise à disposition de terrains publics afin de permettre la construction de logements.
Ne laissons aucune trêve à la transition énergétique de nos logements
11/04/13
François Hollande et Cécile Duflot à Alfortville
Lundi 1er avril sonnait la fin de la trêve hivernale, trêve des expulsions de locataires ne pouvant plus assumer le montant de leur loyer. La gauche ne peut décemment rester les bras croisés.
La situation du logement en France relève tant que problème sociaux qu’écologiques, et les deux sont liés. Dans un billet précédent, je vous parlais déjà du rapport de la Fondation Abbé Pierre et de précarité énergétique. A ces 8 millions de Français qui en souffrent s’ajoutent le manque cruel de logements là où il y en a le plus besoin et la baisse constante du nombre de constructions de logements neufs depuis 2007. Ce constat signe l’échec de la promesse d’une « France de propriétaires » de Nicolas Sarkozy. Aujourd’hui, les demandes de logements sociaux explosent, particulièrement dans les grandes agglomérations. 1,7 million de foyers avaient demandé un logement social à la mi-mai 2012. Seuls quelques dizaines de milliers de foyers ont pu engager les travaux globaux de rénovation thermique de leur logement nécessaires pour réduire durablement leur facture énergétique, mais à quel prix ? Les petits propriétaires, souvent mal ou pas conseillés, font face au défaut d’information à ce sujet.
Le ministère du Logement tente de répondre à ces multiples problèmes. Il a été entamé à l’automne par l’augmentation du seuil obligatoire de logements sociaux pour les communes de plus de 3500 habitants et des sanctions exemplaires à l’égard des maires se refusant à construire ce type de logements sociaux. A suivi l’annonce de l’introduction d’une garantie locative pour assurer les impayés de loyers et éviter les expulsions locatives. Mais d’autres mesures pourront être apportées, notamment pour imposer des critères de mixité sociale dans toute construction de logements neufs, et diminuer les ghettos de riches ou de pauvres.
Réorienter la rénovation thermique vers ceux qui en ont le plus besoin
Il me paraît essentiel de combattre la précarité énergétique, avec pour impératif de réduire leur facture énergétique en mettant les travaux de rénovation thermique à la portée de tous les ménages, et en particulier les plus modestes. Révision des prêts à taux zéro, nouveau dispositif Scellier, introduction de critères stricts en matière énergétique pour assurer la construction de nouveaux logements destinés à la location, et peu consommateurs en énergie, rénovation du parc HLM, voilà autant de mesures annoncées par Cécile Duflot qui peuvent paraître techniques, mais sont en réalité sociales et écologiques. Tout cela n’aurait que peu d’effet si nous ne mettions rien en œuvre pour aider les ménages à y voir plus clair sur les dispositifs de financement de tels travaux et sur leur réalisation. C’est donc le guichet unique de la rénovation énergétique, le dispositif de tiers investisseur annoncé, mais pourquoi ne pas envisager enfin des mesures efficaces en matière de fiscalité écologique, pour financer ces travaux et atteindre l’objectif de rénovation d’un million de logements par an ?
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Précarité énergétique : une urgence sociale et écologique
3/02/13
La Fondation Abbé Pierre a remis cette semaine à François Hollande un rapport extrêmement préoccupant : 3,6 millions de personnes en France sont aujourd’hui « non ou mal logés » et plus de 5 millions sont « fragilisés » par la crise du logement.
Parallèlement, la part dépensée par les ménages dans leurs facteurs énergétiques ne cesse d’exploser Le contexte est lourd, des millions de ménages sont confrontés au quotidien à ce que l’on nomme la « précarité énergétique ». « Est en précarité énergétique […] une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat. » (Loi Grenelle II, 2010)
Près de 8 millions de Français sont ainsi concernés par cette précarité liée tant à la hausse des prix de l’énergie, aux aléas des marchés financiers qui dictent ces prix, à la limite de production de pétrole aujourd’hui atteinte, qu’à l’existence de 3,7 millions de foyers mal isolés, mal chauffés, véritables « passoires énergétiques » A l’heure où l’on mesure les liens entre les conditions de vie et la santé mais également ceux qui existent entre ces mêmes conditions et la désocialisation, l’isolement, l’échec scolaire, les difficultés d’insertion dans l’emploi…, la lutte contre les précarités liées au logement, parmi lesquelles la précarité énergétique, est un combat politique urgent et de taille.
Le combat est social et écologiste, il est celui d’une réduction de notre consommation globale d’énergie qui serait mise à portée de tous les ménages, y compris les plus modestes.
La tarification sociale de l’énergie : un engagement du Gouvernement
Rejetée par les sénateurs à l’automne dernier, la proposition de loi instaurant une tarification progressive du gaz et de l’électricité est revenue devant le Senat après adoption de sa nouvelle mouture par les députés à la mi-janvier. Cette nouvelle version de la loi, plus simple, permettra d’instaurer un volume de consommation en gaz et en électricité dit « de base », le nécessaire, comme index d’une consommation sobre et efficace.
Pour une politique volontariste pour les sans-abris
30/10/12
A la suite de la mort d’un SDF dimanche à Paris, la ministre du Logement, Cécile Duflot, a annoncé qu’elle n’excluait pas de réquisitionner les logements vides. Député(e)s, nous souhaitons nous associer à cette démarche et témoigner de notre soutien envers des mesures qui permettraient de répondre de manière immédiate et efficace aux effets dramatiques du froid et de la crise économique.
Alors que, selon la liste non exhaustive du collectif « Morts de la rue », 255 personnes ayant vécu à la rue sont décédées depuis le début de l’année 2012, l’Insee a recensé en 2011 près de 2,39 millions de logements et locaux vides en France. Ce seul constat suscite a minima la réflexion : il s’agit d’éviter la perte de vies humaines.
Au-delà, à l’heure où les moyens financiers et matériels des associations s’épuisent, alors même que le nombre de situations d’urgence augmente à cause de la crise, le rôle de l’État consiste plus que jamais à faire exister la fraternité républicaine. Et cette fraternité nous impose de prendre des mesures fortes et rapides : les réquisitions de locaux ne lèsent personne, précisément parce qu’ils sont vides. Ces réquisitions, sans remettre en cause le droit de propriété, sont la manifestation de l’intérêt général porté par la puissance publique.
D’autant que cette mesure est prévue dans une ordonnance du 11 octobre 1945, promulguée dans le but de lutter contre la crise du logement. Jusque dans les années 60, près de 100 000 arrêtés ont été pris par les gouvernements successifs. Rappelons au demeurant, en réponse aux propos choquants de Messieurs Copé et Devedjian, que ces réquisitions ne peuvent intervenir qu’à titre exceptionnel et lorsque le logement est libre et vacant depuis plus de quinze ans. En 1995, le président Chirac y a eu recours. Plus récemment au cours du quinquennat précédent, des réquisitions ont été évoquées, mais sans résultats concrets. Le soutien des députés à la ministre du Logement a pour ambition d’aider à ce que ces mesures voient le jour.
Le coût du logement
15/01/12
Ce samedi des locataires de Planoise ont manifesté contre l’augmentation du coût de leur logement. N’ayant pu me rendre à cette mobilisation voici le courrier que je leur ai adressé :
« Vous allez à nouveau manifester ce samedi 14 janvier pour demander l’arrêt des hausses de loyer et de charges et pour limiter leur augmentation à 10 % en cas de rénovation, et plus localement, pour une annulation du rappel de charge 2009 pour Habitat 25.
Je n’ai, malheureusement, pas les moyens de répondre aux problèmes que vous soulevez et que vous vivez dans l’immédiat et votre mobilisation à ce sujet m’apparaît tout à fait légitime. Puisque je ne pourrai pas être présente à vos côtés à cette occasion, je souhaite par cette lettre vous donner mon point de vue sur cette situation.
La politique du logement conduite par l’État est aujourd’hui particulièrement défavorable aux offices HLM. Le budget national du logement d’environ 37 milliards d’euros, avait jusqu’alors pour priorité le logement public, le logement social. Ce n’est hélas plus le cas actuellement.
Le gouvernement a inversé cette priorité. Celle-ci est maintenant clairement en faveur du logement privé. Alors que 70 % du budget était consacré au logement public, aujourd’hui, nous n’en sommes plus qu’à 32 %, alors que 35 % est consacrée au locatif privé et 33 % aux propriétaires occupants. C’est donc 70 % de ce budget qui est désormais consacré au logement privé.
Parallèlement à ce retournement, on assiste à un sévère désengagement de l’État. Entre 2008 et 2011, les crédits d’aide à la construction sont passés de 800 à 473 millions d’euros (- 40 %) en application de la loi de programmation financière triennale votée par vos députés actuels.
Vous subissez ainsi largement les effets de cette politique antisociale du gouvernement, car les ressources des offices HLM sont, plus que jamais, presque réduites aux loyers que vous versez.
Conseillère générale et, à ce titre, administratrice d’Habitat 25, j’ai cherché, avec les autres membres du Conseil d’Administration, à faire en sorte que les hausses de loyer soient les plus contenues possibles, que la nouvelle charte de réhabilitation vous accorde la place qui est la vôtre en donnant le dernier mot aux locataires, que les logements rénovés ou nouveaux permettent des économies de charges, tout en permettant l’entretien du parc de logement pour vous et pour ceux qui vous succèderont.
J’ai bien conscience de la limite de mon courrier. Néanmoins, sachant que certains d’entre vous vivent des situations financières vraiment difficiles et parce que la préservation de votre niveau de vie m’importe, je tenais à vous dire que je comprends votre mobilisation et que j’en suis solidaire.
Barbara Romagnan
Conseillère générale du canton de Besancon-Planoise
Administratrice d’Habitat 25
